November 14, 2019

Новые проекты в Удмуртии

«Параметрика» начинает сотрудничество с лидером на рынке жилой недвижимости в Удмуртской Республике, девелопером КОМОССТРОЙ® 🤝

🏢 Компания 15 лет успешно реализует проекты по жилой и коммерческой застройке в Ижевске и уже вышла на рынок Казани. За 15 лет развития @komosstroy построил около 1 млн квадратных метров комфортного и благоустроенного жилья.

🥇 По результатам 2018 года Национальное объединение застройщиков жилья (НОЗА) наградило компанию КОМОССТРОЙ® дипломом за 1 место по объему ввода жилья в эксплуатацию в Удмуртской Республике. Компания входит в ТОП-3 по России по уровню надежности.

😎 Первое знакомство с КОМОССТРОЙ® состоялось на Маржовой конференции, организованной компанией "Манн, Черемных и партнеры". Спасибо нашим дорогим партнёрам за отличные мероприятия и совместные, новые, классные проекты!

November 1, 2019

«Школа продукта» для девелоперов

В начале недели команда Параметрики провела первый модуль «Школы продукта» для девелопера «Эволюция места». Проект разработан в ответ на самый частый запрос партнёров – «как правильно разработать востребованный продукт?»

Девелоперы часто сетуют на то, что классический архитектор не принимает во внимание интересы инвесторов. По этой причине проекты редко заканчиваются с запланированной прибылью, а такие важные KPI, как стоимость строительства, сроки и качество продукта существенно нарушаются, отражаясь и на репутации девелоперов.

В Параметрике считают, что архитектор–продуктолог, для сегодняшнего рынка, всё ещё редкий экземпляр, и что компетенции его существенно отличаются от типичного подхода. Экспертная ценность продуктолога состоит в понимании технологии продукта и специфики деятельности девелопера на всех этапах работы над проектом: от идеи до передачи готовых зданий в управляющую компанию.

Продуктологи Параметрики поделились с партнёрами из «Эволюции места» основными принципами работы над продуктом, практикой применения технологии «дорожных карт», чек-листов, возможными «подводными камнями» при внедрении новых подходов в ежедневной работе девелопера.

«Эволюции места» – один из региональных партнёров Параметрики, работа с которым началась с экстренной доработки существовавшего проекта и продолжилась разработкой последующих очередей территории комплексного освоения: мастерпланированием, эскизом, стадий П и РД.

October 14, 2019

Первая Маржовая конференция

Иван Сухих выступит на Первой Маржовой конференции про деньги в девелопменте, 1-2 ноября в Санкт-Петербурге!

 

Тема доклада: Правильные инвестиции в проектирование

Архитектурно-планировочные решения можно сравнить с инвестиционным продуктом – если правильно подобрать параметры «продуктовой корзины», то на выходе девелопер получит ожидаемую прибыль, сохраняя приемлемый уровень риска. Такой сбалансированный продуктовый пакет формируется из эффективного мастерплана, эргономичных планировок, правильно подобранных технических и проектных решений.   


Иван расскажет, как технология реализации девелоперского продукта укладывается в дорожную карту и запланированные KPI. 


Эффективный девелопмент – это дешевле строить и дороже продавать! А не наоборот! ;)   

-------

Иван Сухих, основатель, управляющий партнер Бюро Parametrica

- Разрабатывал стандарты девелоперского продукта в те годы, когда это ещё не было мейнстримом в нашей стране. Сегодня накопленный опыт позволяет не только формировать дорожную карту, наполнять её содержанием, но и уберегать от потенциальных ошибок на пути внедрения.

- Работает в команде единомышленников над развития продукта КПД на заводах в Чебоксарах, Саратове, Санкт-Петербурге, Москве. 

- Формирует продуктологию объмено-блочного домостроения. 

- Богатый опыт побед, проб и ошибок накоплен в должности руководителя продукта ГК ПИК (Москва). 

- Навык R&D оттачивал, управляя проектом стандартизации и унификации продукта «Конструктор» в головной структуре девелопера Брусника (Новосибирск, Тюмень, Екатеринбург, Москва).  

- В настоящий момент бюро разрабатывает проекты для девелоперов в России и СНГ: от Москвы до Якутска, от Санкт-Петербурга до Бишкека. 

Сайт конференции.

October 10, 2019

Проекты Параметрики в Центральной Азии

В начале октября команда Параметрики провела ряд встреч с ключевыми партнерами из дружественных республик Центральной Азии.

Первой в списке была Киргизская Республика. Продуктивная работа над стратегиями развития совместных проектов с динамично развивающейся компанией «Элит Хаус» и её невероятным лидером Тимуром Файзиевым!

Дружественная атмосфера позволяла до поздней ночи без какой-либо усталости проводить мозговые штурмы и генерировать совместные идеи. 

Эффектный по своей задумке и реализации BUS-Тур девелопера для клиентов, в котором удалось принять непосредственное участие, удивил креативными подходами и размахом. Вишенкой на торте оказалось незапланированное посещение гор и поездка на Иссык-куль.

Низкий поклон партнёрам! Реализация грандиозных совместных планов не за горами! Ведь горы мы уже прошли! 


Воркшоп по разработке стандартов девелоперского продукта провели команды Параметрики и BI Group в Алматы.

Особые условия сейсмической нестабильности города предполагают специфический подход к этой важной работе. На встрече были уточнены важные моменты предстоящего этапа сотрудничества, связанные с апгрейдом и последующей автоматизацией процессов разработки стандартов жилья классов стандарт и комфорт.



Ряд совещаний по совместным текущим проектам провела команда Параметрики с руководством компании BI Group в Нур-Султане.

Среди обсужденный вопросов:

- Продолжение работ по автоматизации проектирования средствами специального ПО.

- Обсуждение перспектив индустриального домостроения и возможных вариантов сотрудничества в части развития девелоперского продукта.

- Посещние завода объемно-блочного домостроения ModeX.

В начале сентября холдинг BI Group торжественно открыл завод нового поколения ModeX. Впервые в Казахстане начато внедрение технологии индустриального модульного домостроения, которая позволит сократить сроки строительства в четыре раза, тем самым значительно снизив себестоимость жилья и вместе с тем повысить его качество – это радикально изменит жилищную отрасль республики, сделав жилье более доступным для широкого круга казахстанцев.

Модульное домостроение – одна из наиболее эффективных технологий строительства на сегодняшний день. Её внедрение – фактически промышленная революция в сфере жилищного строительства. К примеру, 16-этажный одноподъездный дом в чистовой отделке будет возводиться за 3-4 месяца, тогда как сроки при использовании привычных технологий варьируются от 14 до 18 месяцев. Один этаж можно будет поднять за 1 день строительной бригадой в составе всего 6-8-ми человек. Сегодня бригада состоит из 100 специалистов.

Все производство реализуется в заводском цехе – от заливки модулей из керамзита и бетона и вплоть до чистовой отделки комнат. Модульные блоки – готовые комнаты с окнами, фасадом, сантехникой, обоями, ламинатом и элементами инженерных сетей: трубами и электропроводкой. Отделка варьируется в зависимости от класса жилья. Модули, полностью укомплектованные на заводе, доставляются на стройплощадку и собираются в единое целое, как конструктор. Это позволит возводить дома очень быстро, а качество будет высоким за счет заводского контроля и сертификации. Модули отливаются на конвейере, что позволяет добиться идеально ровных стен, не требует штукатурных работ и заметно повышаются шумоизоляционные характеристики.

September 20, 2019

Кейс мкр. "Никольский"

Оперативное решение для первой очереди микрорайона «Никольский» в городе Бузулук.

Всего за один месяц специалисты Параметрики подготовили решения фасадов и благоустройства для нового проекта. К этому моменту у застройщика «Эволюция места» был готов каркас дома под крышей и два этажа второго строения. Предложив решения по нашим стандартам, архитекторы запроектировали закрытые, безопасные дворы с различным функциональным зонированием, которые стали уникальным решением для города. Светлые фасады домов, разительно отличающиеся от сложившейся городской среды, выгодно подчеркнули особенность микрорайона. Таким образом, мкр. «Никольский» стал примером регионального, большого девелоперского шага вперёд «Эволюции места». Забегая вперед скажем, что в комплексе мер эти решения позволили в пригороде поднять продаваемую стоимость за квадрат на несколько тысяч рублей выше, чем в центре города. В настоящий момент первая очередь почти завершена, заканчиваются работы по благоустройству.

Готовность проекта до начала сотрудничества с Параметрикой
Готовность проекта до начала сотрудничества с Параметрикой

Важно отметить, что ранее у локации сформировалась негативная репутация среди горожан: предыдущий застройщик участка построил в открытом поле только один дом, не выполнив своих обязательств по обещанному обустройству среды. Бузулучане привыкли ассоциировать это место с неблагоприятным проживанием без какого-либо комфорта на территории. Такая стартовая позиция не сулила девелоперу хороших перспектив в предстоящей реализации первой очереди проекта. Поэтому, руководитель компании Артем Иванович Мартынов, принял решение принципиально изменить позиционирование будущего микрорайона в глазах горожан, основываясь на средовых принципах девелопмента:

– Создание комфортной, безопасной, безбарьерной среды;

– Эффективные фасады: минимальными средствами фасады создают яркий, позитивный образ района;  

– Подбор материалов и МАФ по критериям устойчивости, эстетичности и доступности цены;

– Грамотное зонирование функциональных зон двора: шумные зоны и зоны отдыха, учет жизненных сценариев разных групп жильцов (спокойный отдых, активный отдых, прогулки,занятие спортом, игры);

Предложение по благоустройству
Предложение по благоустройству
Предложение по фасадам
Предложение по фасадам и благоустройству

Комплекс мер позволил изменить в сознании горожан представление о новом микрорайоне«Никольский», плавно, дважды поднять стоимость продаваемого жилья, установив цену на 15% выше, чем в центре города.

В дальнейшем «Никольский» будет развиваться, впереди у девелопера ещё несколько очередей строительства, уже по новым мастерпланам и проектам.

Страница мкр. "Никольский"

September 19, 2019

Книга "Индустриальное домостроение"

Вышла в свет книга нашего партнёра и друга Эльбруса Гобеева, в соавторстве с Александром Вахмистровым.

Книга опирается на многолетний опыт авторов в области индустриального домостроения, и многочисленные личные контакты с промышленными предприятиями. Эксперты отрасли рассматривают основные проблемы индустриального домостроения и возможные пути их эффективного решения.

В книге так же опубликовано интервью с Иваном Сухих (Параметрика) в главе «Информационное обеспечение и BIM-технологии».

Эльбрус Гобеев – экс генеральный директор АО «ПИК Индустрия»: настраивал стандарты индустриального домостроения в новом ПИКе. За пять лет под задачи столичного гиганта полностью оборудовал и перезапустил пять заводов КПД. Стандартизировал номенклатуру выпускаемых изделий по ТЗ продуктового департамента ПИКа. До этого 9 лет работал в ЛСР, настраивая серию в Санкт-Петербурге и Екатеринбурге – «ЛСР. Строительство-Урал».

Один из новых проектов уже вне ПИКа – полное обновление линии и запуск в производство новых трёхслойных фасадных панелей на заводе в Нижнем Новгороде. Сейчас завод трудится 24/7, производя фасадную панель уже и для московского ПИКа.

В настоящий момент Эльбрус Гобеев с Иваном Сухих работают над развитием продукта КПД на заводах в Чебоксарах, Саратове, Санкт-Петербурге, Москве. Реализуются проекты level up фасадов в «ЮИТ СПб» и «А101 Девелопмент».

September 12, 2019

Что такое реконцепция мастерплана?

В своей работе Параметрика часто встречается с аудитами эффективности генпланов будущих застроек. Как правило,такие проекты заканчивается реконцепцией или полной переработкой, когда наши специалисты заново разрабатывают новый мастерплан, используя стандарт Параметрки.  

Один из примеров недавней работы – новый мастерплан для мкр. «Береговой» в г. Пензе.

Анализируя генплан предыдущей версии по одному из чек-листов Параметрики, выявлены следующие ошибки:

- Небезопасный транзитный двор.

- Парковка во дворе под окнами.

- Отсутствие комфортных приватных дворовых территорий.

- Контейнеры для мусора во дворе домов.

- Предложенное благоустройство не учитывает рельеф участка.

- Нет связи микрорайона с набережной.

- Отсутствует рекреационная иерархия (бульвары, парки, набережная и проч.).

- Здание детского сада огорожено забором, некоторые выходы из подъездов упираются в стену ограждения.

- Въезд в детский сад предполагается через дворы жилых домов.

- Используются неэффективные секции (более дорогие в строительстве широтные, вместо меридианальных).

Опираясь на стандарты компании был разработан новый проект –

Мастерплан Параметрики:

Моноцентричный мастерплан предусматривает единый пешеходный маршрут с центром досуговой активности жителей в районе лодочной станции (пирс для лодочек). Террасированная бульварная сеть на площади 3,88 Га оптимально распределяет потки и позволяет разместить множество досуговых функций на разных уровнях (спорт, отдых,интеллектуальные, творческие зоны). Возможность плавных, пологих спусков к воде– значительное преимущество для различных жителей – семей с маленькими детьми,инвалидов, и пр.  

Размещение домов с максимальным количеством видовых точек и ориентацией на ручей. Меридиональное расположение секций позволяет наилучшим образом раскрыть перспективу перед окнами, обеспечив видовые панорамы максимально возможному количеству квартир.

Ритейл вынесен на первую линию застройки. Коммерческие площади ориентированы на оживлённую улицу и располагаются только в зоне высокой проходимости: внешний пешеходный трафик и проходы к основному бульвару – в направлении к ручью. Стилобаты башен повернуты

Закрытые пешеходные дворы. Каждый урбанблок и башня имеют собственную огороженную территорию, что формирует ощущение приватности и безопасности. Внутри дворов организованы разноформатные площадки для отдыха детей и взрослых. Отсутствует риск внезапного появления автомобилей на территории двора.

Разновысотность и эффективная этажность. Архитектурный разряженный ритм формирует приятную перспективу района. Вместе с тем, высотные доминанты в общей концепции средней этажности (10 эт.) обеспечивают хорошую инсоляцию дворов и солнечный свет в квартирах.

Оригинальное архитектурное решение – поворот фасадов башен относительно стилобата ~ на 35° позволяет сохранить ровным профиль городской улицы. При этом увеличилось количество квартир с видом на ручей и избежали расположения «окна в окна».

Соблюдение баланса в типах территорий (частные,  общественные, спортивные, игровые, зоны выгула домашних животных), а также продуманное взаимодействие с окружающими улицами и зданиями, делают застройку комфортной и органично вписанной в существующий контекст.

 

 

 

Страница проекта мкр. Береговой.

September 9, 2019

Воркшоп по стандартам продукта

Двухдневный воркшоп по разработке стандартов продукта прошел на прошлой неделе в Параметрике. Команда одного из ключевых клиентов компании, лидера рынка Казахстана – девелопера BI Group, приехала в гости для освоения очередного этапа работ. Совместный проект компаний из России и Казахстана начался в 2018 году.

Специалисты Параметрики разрабатывали стандарты девелоперского продукта ещё в те годы, когда это не было мейнстримом в нашей стране. Сегодня накопленный опыт позволяет не только сформировать дорожную карту, наполнить её содержанием, но и уберечь от потенциальных ошибок на пути внедрения.

Стандарт продукта – это большая, кропотливая работа, требующая как финансовых, так и серьёзных интеллектуальных инвестиций. Но только эта дорога ведёт к эффективному девелопменту!

July 29, 2019

Девелопмент – это технология!


Девелопмент – это не просто красивые картинки. Это – технология!

Развитие рынка неизбежно ведёт к усилению конкуренции, растёт взыскательность потребителя. Не исключение и рынок новостроек, особенно в последние годы активного законотворчества в этой сфере. Если 5-10 лет назад состояние отрасли позволяло девелоперу многие ошибки, то сегодня требования к бизнес-процессам всё строже. Управленцам приходится «высушивать» расходы, при этом не просто сохраняя, а улучшая характеристики предлагаемого продукта. Каким может быть решение этой дуальной задачи рассказывает основатель и методолог архитектурного бюро «Параметрика» Иван Сухих.

 

– Иван, у Вас  большой опыт в развитии девелоперского продукта. Какие принципы Вы считаете главными? 

 

Считаю, что главное – понимание технологии девелопмента. Здесь я имею в виду не этапы строительства, а некую «дорожную карту», в которой заложен порядок реализации проекта: от выбора участка до стандартов управления построенными объектами. На каждом этапе должны быть свои KPI, закреплённые в чек-листах. Важно понимать, что на этапе разработки продукта фотографий жилых комплексов из Европы недостаточно. Такие картинки ничего не дадут маркетологам и руководителям проектов, а скорее наоборот – сформируют негатив покупателей, по причине разрыва ожиданий от разворотов рекламных буклетов, и реальности при приёмке квартиры. Эффективный проект должен быть сразу встроен в финансовую модель девелопера, уже на этапе мастерплана необходим расчет эффективной квартирографии и предполагаемых материалов.  

 

– Стандарты, как правило, разрабатывают в индустриальном домостроении. Вы это  имеете в виду?

 

После эпохи советской крупнопанельного строительства в России осталось искаженное представление об индустриальном строительстве – пренебрежительно называют их «панельками». По инерции любая унификация и серийность в стройке считается отсталой и плохой. Но строить много и недорого без системы унификации крайне сложно. Другой вопрос – какова эта система?

 

В «Параметрике» мы сразу начали задумываться о серийности. Интересно делать качественную серию для рынка, которая была бы гибкой и позволяла регулярный апгрейд. Чтобы при проектировании нового дома не допускались предыдущие ошибки, а сразу учитывались, и компания двигалась вперед. 

 

Мой опыт в одной из региональных девелоперских компаний отчасти был связан с разработкой квартальной системы ещё в те годы, когда это не было мейнстримом. Идея состояла в том, чтобы сделать 50 разных кварталов, и этот широкий ассортимент масштабировать по стране. 

 

– Получилось масштабировать? 

 

– Девелопер продолжает вводить примерно по 200 тыс. кв м в год, и подход к продукту у компании особенно трепетный. В таких условиях требуется много усилий и времени на создание профессиональной команды, понимающей принципы формирования качественной среды. Такой проевропейский девелопмент часто связан с постоянной доработкой проектов и это не дает унифицироваться. Неизбежно должен наступить момент, когда нужно остановить совершенствование и принять решение: «Вот номенклатура изделий, в ней мы работаем!». Если пытаться каждый проект делать индивидуально, то это затормаживает в развитии индустриальных подходов. 

 

Затем, будучи уже руководителем одного из департаментов продуктов в структуре крупнейшего девелопера страны, продолжил работу по оптимизации, решая вопрос снижения номенклатуры изделий. Чтобы эту работу выполнить, начал заниматься параметрикой. Одновременно с этой задачей нужно было делать оценку очень большого количества предлагаемых девелоперу участков земли в разных городах страны, что отнимало очень много времени, а точность прогноза оставляла желать лучшего. В работе с голландцами увидел, что задача эффективно решается в программах Grasshopper и Rhinoceros. По всей стране мы начали искать специалистов, которые имеют опыт параметрического проектирования и сформировали команду в Москве. 

 

В итоге мы разработали номенклатуру секций в 29 штук, которые метрически были схожи, взаимозаменяемы. Из них можно было собирать всевозможные конструкции. Интегрировали разработку в одном из жилых комплексов Новой Москвы – в одной «коробке», но с двумя типами квартирографий, которые отвечали столичному и подмосковному рынку. 

 

Параллельно, работая с командой самого крупного девелопера в Казахстане, решал другую задачу – им нужно было постоянно корректировать проекты по требованиям властей. Компания двигались в сторону индустриального домостроения, и я их также направил к унификации. Чтобы девелоперу использовать prefab (Prefabricated House), должны быть разработаны одинаковые узлы, один осевой шаг, необходимо минимизировать номенклатуру. В Казахстане мы разработали архитектурный стандарт на самый большой по объему строительства продукт – жилье стандарт-класса. Эта компания ключевой клиент «Параметрики» и сегодня. 

 

– Насколько инновации интересны российским девелоперам? 

 

– Сейчас российские девелоперы начинают диверсифицировать бизнес. Например, инвестируют в стартапы, связанные с IT и автоматизацией девелопмента. Инновациями в строительстве начали заниматься в Сколково. Девелоперы поняли, что как раньше зарабатывать уже на получится. 

 

–  Google и Microsoft приходят в стройку. 

 

– Это тоже есть. «Поезд» идет с двух сторон. Есть интересное, глубокое исследование западных экспертов, рассказывающее о том, что строительная отрасль находится на самом низком уровне эволюции. Очень тяжело и плохо развивается. Если взять, для примера, кораблестроение, то отрасль строительства ещё как бы на этапе конструирования парусника находится. И нововведения соответствующие: дополнительную мачту прибить, но на уровень паровых механизмов ещё не выходит. 

 

– Почему российский девелопмент долгое время совершенно не интересовался инновациями? 

 

– Есть проблема московского рынка с его большой маржинальностью и потоком клиентов. Здесь такой дефицит жилья, что люди покупали все, что строили – не было нужды совершенствовать продукт. Да и в целом в стране «жирный» рынок не давал мотива к оптимизации – всё и так продавалось. Во многом вот ещё в чем проблема: до принятия 214-го ФЗ «О долевом строительстве» существовало много девелоперов, которые жили за счет поступления наличных денег от дольщиков. Они брали заведомо убыточные проекты, накачивали «пузырь» через разные инструменты. Затем деньги выводили на другие нужды, когда им было необходимо. Таким застройщикам нужны были проекты с хорошими ТЭПами, а не оптимальные решения. 

 

– Ситуация изменилась? 

 

– Сейчас ФЗ № 214 меняет ситуацию полностью. С одной стороны, застройщикам надо обеспечивать высокую динамику продаж, чтобы постоянно подпитывать счёт проекта деньгами, тем самым уменьшая процент банковского кредита. С другой стороны, нужна все-таки невысокая себестоимость, чтобы получить прибыль с этого проекта. Таким образом девелопер должен работать с себестоимостью, снижать ее. Но это в большей степени проектные решения: например, эффективное расположение домов на участке. 

 

«Параметрика» часто делает аудит девелоперских проектов. В одном из них мы только развернули посадку домов, а в результате уменьшилось количество лифтов и значительно увеличилось количество продаваемой площади за счет эффектов, связанных с улучшением инсоляции. Экономия после аудирования проекта может доходить до 30% себестоимости.  

 

– Научились ли девелоперы оптимизировать свой продукт?

 

– Только учатся. Девелоперы-оптимизаторы иногда находятся в «танке» – в плену своих представлений, компетенций и ценностей. Иногда они начинают оптимизировать один блок, и тем самым ломают другие. Перетягивают в экономии и получают неадекватный продукт, забывая о клиенте. Надо понимать, что если оптимизировать каркас, а это 35% себестоимости, то уменьшив 10% себестоимости каркаса, мы получим 3,5% от общей стоимости строительства. Другой вопрос, если оптимизировать фасад, а это всего 3% в социальном жилье. Оптимизируя каркас можно сделать еще один фасад, а экономия на фасаде мало что даст. А горе-оптимизаторы почему-то часто лезут экономить именно на фасаде в период строительства. Вероятно потому, что все основные возможности уже упущены. 

 

– Есть ли спрос на услуги по оптимизации проектов?

 

– Рынок дозрел. У «Параметрики» постоянно в работе аудиты. Основа методологии нашего бюро – балансирование между себестоимостью и качеством продукта. Принцип работы команды – «design by cost», то есть проектные решения мы постоянно проверяем через их стоимость. Делаем финансовую модель и уже исходя из неё подбираем проектные решения. Это важно даже для фасадов: на первом этаже тактильное восприятие, желательно использовать материалы качественные и прочные. Выше – решение может быть просто технически надёжным и эстетичным, что может дать существенную экономию.

 

– Какова роль индустриальных методов строительства в оптимизации девелоперских проектов?

 

– В миллионниках сейчас многие девелоперы смотрят на проекты с prefab как на оптимизацию своей деятельности. В первую очередь их интересует ускорение сроков строительства и контроль себестоимости. Но заводское жилье – это тоже не так-то просто. Как в автомобилестроении – есть специфические технологии. Чтобы запустить в производство востребованный автомобиль, сначала создаются прототипы, их тестируют. Нужна последовательная разработка стандарта для каждой серии продукта девелопера. Потребуется несколько итераций, с первого раза оптимум недостижим. Поэтапное совершенствование продукта с процессом R&D (research and development – исследование и разработка), внедрение пилота, сбор обратной связи от всех участников, корректировки после первого запуска, создания второго пилота, и так далее. Как разработка софта: нельзя было сразу делать Телеграмм с криптовалютой, видео- и аудиозвонками, ботами. Продукт развивался последовательно, а начиналось всё с простого чата.

 

– Когда при создании продукта надо начинать думать о технологиях, об индустриальном характере стройки?

 

– С самого начала, на этапе мастер-планирования. Конечный результат работы девелопера – удовлетворение клиентских ожиданий. Если клиенту нравится продукт и цена подходит, то он его приобретает. Но есть другая крайность – иногда в угоду индустриализации забывают о клиенте. То есть или борьба с номенклатурой или ограничения штампами. Заходя в индустриальное домостроение требуется, прежде всего, понимание продукта, который намерены создавать. Чтобы понять продукт, необходимо знать своего клиента, приемлемый для него чек и ожидаемый в квартире функционал. Посчитать устраивающую девелопера себестоимость. От этих данных стартует разработка задания для префаба. То есть, прежде чем начать массовое производство квартир, нужно ясно и отчётливо представлять, каким семьям будет комфортно в них жить. 

 

Таким образом, эффективный девелопмент опирается на две составляющие: оптимизация себестоимости и повышение ценности продукта, которая даёт увеличение добавочной стоимости. Ценности продукта транслируются не только качеством возведённого дома и планировкой квартиры, а включает в себя также средовой дизайн, формирование необходимых решений для комфортного проживания. У одного застройщика комфорт жильца заканчивается за дверью его квартиры, а у другого комфорт и благополучие сопровождает жителей до автобусной остановки. Высокое качество среды для повседневной жизни, превышающее ожидания в стандарт-классе, драйвят выручку и прибыль.

 

– Сильные скандинавские девелоперы говорят, что не могут применить в России свои решения. Почему? В Советском Союзе были мощные традиции индустриального домостроения, так почему их не чувствуется сегодня? 

 

– Последние десятилетия Советского Союза – это переход к количеству квадратных метров. У людей сформировался стереотип, что префабрицированный – это плохой, это депрессивное окружение. Это первое. Второе – потеря архитектурных, технологических, инженерных компетенций в 90-х годах. Когда специалисты работали на рынке, на «барахолке» торговали чем-то. Третье – это рынок 2000-ых годов, который потреблял всё и соглашался на некачественный продукт. 

 

– Вы можете на каких-то примерах показать, как оптимизируете проекты?

 

– У нас был опыт в Новосибирске, где мы построили жилой дом с местным проектировщиком, типа существующего почти в каждом городе постсоветского Гражданпроекта. Был готовый проект 17-этажного здания. Проектировщики по привычке сделали огромный подвал: подстраховались на раннем этапе, чтобы все инженерное оборудование влезло и чтобы проектирование можно было поручить менее компетентным субподрядчикам. Кроме этого был ещё технический этаж сверху, который появился из-за того, что проектировщик не умел делать другой узел кровли. Были и продуктовые недочёты, например, маленькие окна. Они эффективно выглядели снаружи, но вызывали огромный негатив от клиентов, потому что такие окна им были не нужны. Планировки трехкомнатных квартир не соответствовали ожиданиям клиентов. И еще был слишком большой МОП (места общего пользования: вестибюль, коридоры и пр.). Такая вот стартовая позиция. 

 

Требовалось этот проект привязать в Тюмени. У нас был собственный R&D, и мы решили воспринимать этот проект как нашу серийную разработку. Собрали обратную связь по первому дому и переделали проект. Убрали маленькие окна, сделали хорошую «трешку», убрали чердак, уменьшили подвал и МОП. За счет этого себестоимость снизилась с 38 000 до 34 000 рублей за кв м. Кроме того, так как мы занимались перепривязкой и у нас уже был проект, который надо было доделать, мы смогли в три раза снизить стоимость работ местных проектировщиков. 

 

Следующая итерация. Мы построили в Тюмени эти дома, и у нас появились новые компетенции – оказалось, что подвал можно вообще не делать. Достаточно небольшого техподполья для узла ввода, а инженерное помещение можно разместить и на первом этаже. Дома располагались внутри жилой застройки, помещения для ритейла не требовались. Оставшееся пространство на первом этаже мы заполнили квартирами, эволюционно улучшили планировки. И даже смогли за счёт достижения нужных высотных отметок вставить ещё один этаж. В итоге мы сделали 18 этажей. Себестоимость при этом приблизились к 30 тысячам рублей за «квадрат». В итоге за несколько итераций мы смогли уменьшить себестоимость на 20%, а продаваемые характеристики жилья только улучшились. Этого мы достигли за счет того, что работали системно, имея серию в префабе. 

 

– Очень интересно.

 

– Но это еще не всё. Имея каталог из тысячи готовых решений, впоследствии мы сделали сборку BIM-элементов в Revit. Это уже параметрика: ряд характеристик – параметров можно корректировать, вместе с этим будут модифицироваться объемы и чертежная проекция. В каталоге есть квартиры, лестничные и лифтовые узлы, подвалы, парковки – это модули, из которых собирается будущий дом. 

 

 Спроектированный «магазин квартир» – это вся номенклатура, из которой может производится сборка готовых решений. Далее мы совместно с девелопером посчитали себестоимость на каждый элемент. Сейчас мы понимаем до копейки, сколько стоит каждая квартира, из каких составляющих она состоит. Сколько стоит инженерия, каркас, отделка.  

 

– Можно ли использовать подобные принципы при мастерпланировании? 

 

– Мы разработали такой модуль. На основании карты межевания он делает быструю посадку здания. Используя элементы строения и алгоритмы, которые в него заложены, модуль предлагает миллион вариантов расстановки зданий на участке. И мы по заданным KPI определяем тот вариант планировки, который нужен. Сразу считаются все технико-экономические показатели, коэффициенты, то что нужно девелоперу. Показатели при необходимости корректируются онлайн – например, перепроверка инсоляции. 

 

И самое главное – дальше можно детализировать и обучать эту модульную систему. Мы ее постоянно улучшаем, она умеет ставить угловые дома, реагировать на контекст. Перепроверка инсоляции занимает несколько секунд, и сразу выдаётся минимальная квартирография, считается себестоимость, как на квадратный метр, так и на весь мастер-план. 

 

С квартирографией тоже можно оперативно работать. На каждую очередь проекта можно планировать разную квартирографию: чем дальше развивается девелоперский проект, тем лучше репутация застройщика. Появляется социальная инфраструктура и большие квартиры продаются лучше, их процент можно увеличивать. Эти данные, по необходимости, быстро выгружается, без всяких калькуляторов и ошибок человеческого фактора. 

 

Такая автоматизированная модульная система в течение 5 минут может сгенерировать BIM-модель уровня проработки детальной концепции с неким фасадом. Сейчас мы работаем над пресетами фасадов, которые позволяют в первом приближении просчитать экономику проекта. Уже подсчитаны все лифты, пилоны и тому подобное. Это может быть подосновой для разработки стадий рабочей документации, проекта и доделки эскизного проекта. Если бы этим занимался человек в архитектурном бюро, то у него на это ушло примерно 7 месяцев работы, применяя специализированные модули – не более одного часа. Сейчас мы делаем эту работу для нашего казахского заказчика. Но впоследствии хотим разработать более гибкую систему, чтобы ей могли пользоваться любые девелоперы. Получается некая роботизация проектирования. 

 



July 17, 2019

Очередной этап работ в Якутске

На прошлой неделе команда Параметрики защитила в Якутске очередной этап проекта застройки «Квартал 112», и заключила договор на разработку стадии «Эскиз». 

На видео: концептуальные схемы – как обоснование проектных решений по разрабатываемой площадке «Квартал 112» 


Основные ТЭП проекта:

Общая площадь участка – 8,62 га

Многоэтажная жилая застройка – 4,12 га

Территория общего пользования – 3,25 га

Обслуживание автотранспорта – 0,33 га


Площадь застройки жилыми домами – 408 чел/га

Площадь пятна застройки – 2,67 га

Продаваемая площадь – 100 231 кв. м

Общая площадь квартир – 98 497 кв. м

Площадь нежилых помещений – 3407 кв. м


Количество квартир – 1985

Планируемое население – 3518 чел (28 кв. м общей площади квартир)