В последнее десятилетие условия рынка для девелоперов всё более ужесточаются. Сегодня речь уже не идёт только лишь о максимальных ТЭПах проектов, застройщики должны идти навстречу постоянно растущим ожиданиям покупателя, подстраиваться под государственное регулирование, требования финансовых институтов и непрерывно оптимизировать свой продукт.
В основном, задачу удержания прибыли на желаемом уровне решают через сокращение бюджетов строительства, что часто ведёт к упрощению обещанных проектных решений. Руководитель группы архитекторов бюро «Параметрика» Иван Черняков рассказывает, на каких этапах разработки продукта может быть заложена высокая прибыльность проекта, чтобы потом не приходилось экономить на необходимом.
В своей работе мы часто сталкиваемся с задачей проводить аудиты проектов из разных регионов РФ, и анализируя потенциальную эффективность объектов, мы встречаем два главных типа ошибок: неэффективная посадка домов на мастерплане и четыре типовые ошибки планировок. Поскольку основа методологии бюро – балансирование между себестоимостью и качеством продукта, команда «Параметрики» руководствуется принципом «design by cost», то есть проектные решения постоянно проверяются через их стоимость и востребованность рынком. Таким образом, на каждом этапе, начиная с самых первых шагов разработки, мы четко понимаем, что и для кого проектируем. Это позволяет нам выделить те важные акценты, которым должно быть уделено достойное внимание.
После разработки мастерплана мы переходим к детализации планировок. Разберём основные типы ошибок, которых рекомендуется избегать. Условно, все планировочные неудачи будущих квартир можно разложить по четырем классам: пространственные, конструктивные, инженерные, функциональные.
Пространственные ошибки: неправильно организованное пространство квартиры
Пространственные ошибки являются самыми основными и важными. Если допущены пространственные ошибки, то планировка в общем уже неправильная, в ней нарушена логика передвижения, взаимосвязь помещений и баланс площадей. Не важно, насколько каждое помещение в отдельности будет хорошим, основные просчеты уже не позволят сделать квартиру удобной в целом.
Пространственные характеристики квартиры зависят от класса жилья (стандарт / комфорт / бизнес / премиум / делюкс). Баланс площадей квартиры – это прямая взаимосвязь размера помещений с потребностями её будущих жильцов. Например, кухня в 14 кв. метров для стандарт-класса будет оптимальной, такая же кухня для бизнес-класса будет являться уже пространственной ошибкой. Если в однокомнатной квартире стандарт-класса нормой является один санузел, в трёшке – один санузел и санузел с ванной, то в бизнес-классе уже в двухкомнатной квартире предполагается два санузла, один из которых окажется при мастер спальне.
Правильное проектирование пространства должно опираться на логику пользования этой квартирой в каждом конкретном классе, а также передвижению по ней и количеству проживающих там человек.
Конструктивные ошибки: каркас нарушает планировочную структуру, либо не дает осуществить трансформации
Данный класс ошибок связан с тем, как конструктив влияет на планировочные решения в целом, и на эргономику квартиры в частности. На этом этапе анализируются применение в инженерных решениях различных колонн, пилонов, межкомнатных перегородок; то как они влияют на возможность организации разных функциональных зон.
Например, проектировщик может выбрать для конструкции колонны вместо пилонов. Но проблема колонн в том, что их невозможно встроить в стенку без урона для пространства. Если взять колонну 400 х 400 – к ней невозможно пристроить межкомнатную или межквартирную перегородку таким образом, чтобы в помещении, в каком-то месте, не торчал угол. Даже если одну из граней колонны сделать вровень со стеной, то в другом помещении всегда останется дополнительный угол от неё. В дельнейшем это влияет на качество выполнения интерьерных работ: узел потолка, узел пола, примыкание к этой колонне. Поэтому, в «Параметрике» мы закладываем в инженерные решения с пилонами толщиной 200-250 мм, которые можно интегрировать в кладку так, чтобы они вровень вставали с межкомнатной / межквартирной перегородкой.
Ещё один распространенный тип конструктивных ошибок – неэффективный шаг несущих конструкций. Шаг конструкций задает параметры правильного помещения, это очень важный аспект, влияющий как на себестоимость, так и на продуктовые качества. С точки зрения финансов – неправильно выбранный шаг конструкций влечет за собой перерасходы, так как влияет на толщину межэтажного «пирога» перекрытия и толщину самой колонны или пилона. С точки зрения продуктовых характеристик может быть допущена такая ошибка: в распространённом шаге колонн в 6000 мм при делении его на 2 равных помещения получаются очень узкие и длинные помещения, в которых сложно разместить зону ТВ и зону кровати. Перед кроватью уже проблематично разместить комод или трюмо, а перед диваном в гостиной тумбу под ТВ и кофейный столик. То есть планировка оказывается попросту не удобной или менее функциональной.
Следующая возможная ошибка – неудобные оконные и дверные проемы. Зачастую девелопер, по незнанию или в целях экономии, не обращает внимание на проектное решение окон и дверей. В дальнейшем в квартирах оказываются узкие дверные проёмы, при которых невозможно занести или развернуть мебель. Та же ошибка с окнами, которые слишком узкие и импосты занимают все пространство проема, либо перемычки размещены таким образом, что это решение становится слишком сложным, появляются конструктивные элементы, портящие планировочное решение.
Инженерные ошибки: инженерия нарушает планировочную структуру, либо зоны не обеспечены нужной инженерией
Инженерные ошибки влияют на себестоимость и продуктовые характеристики не меньше, чем конструктивные. Так, неправильно установленные стояковые группы будут влиять на эргономику помещения. Например, если в санузле стояковую группу разместить по длинной стороне помещения ванной комнаты, то появится дополнительный угол, который будет драйвить либо какую-то перегородку из гипсокартона, либо придётся встраивать туда шкаф, что не удобно в пользовании. Владельцу придётся делать сложные узлы, появятся доборные элементы плитки, в итоге помещение будет выглядеть менее качественным, с худшими эксплуатационными характеристиками. А если расположить стояк поперек (вдоль чаши ванной), то таких проблем не будет.
Особенно важно проработать стояковые решения в префабрецированных изделиях, начиная от обменных блоков на всё помещение, заканчивая сантехнической кабиной. В массовом заводском изготовлении такие проблемы выливаются в удлинение сроков производства, и ведут к удорожанию изделия.
Больше всего таких ошибок встречается при анализе расположения инженерных стояков на кухне. Часто девелоперы располагают их таким образом, что владельцу оказывается сложно подключить газовую или электрическую плиту к вытяжке, и раковину к канализации, что ведет к дополнительным неудобствам в отделке и дальнейшей эксплуатации, и немаловажно – к потере эстетической составляющей.
Обслуживание инженерных сетей должно быть вынесено в межквартирный коридор, это сильно влияет на продуктовое качество. Управляющая компания, при необходимости, может перекрыть, например, воду, в случае протечки, или провести осмотр инженерных систем, без необходимости попадания в квартиру. Особенно это удобно при отсутствии хозяина в квартире, тем более – длительном.
Также этот параметр влияет на себестоимостную характеристику, так как все стояковые группы, сосредоточенные в межквартирном коридоре, затем собираются в техэтаж на чердаке в одном месте. Такое решение даёт возможность эффективно и в кратчайшие сроки организовывать конструкцию технадстройки и покрытие кровли, а в совокупности всё это ускоряет производственные процессы, в том числе возведение самого здания.
Функциональные ошибки: нехватка функций, их неправильная компоновка
Пространственные ошибки более важны для девелопера, так как в них рассматривается баланс территории: площади каждой комнаты относительно классности жилья. Функциональные же решения важнее для покупателя, потому что они направлены на удобство проживания будущего владельца.
Девелоперу главное продать площадь в правильном, соответствующем классу (позиционированию и цене) балансе, а потребителю важно, чтобы каждое помещение, каждая комната в квартире была функционально насыщенна под его потребности.
На этом этапе анализируются продуктовые и эргономические характеристики в каждом помещении. Отдельно рассматривается функциональная насыщенность каждого помещения: прихожей, кухни, гостиной, спальни, лоджии, санузла, и далее. Если брать, к примеру, грязную зону у входной двери, важны её габариты, будет в ли ней шкаф для размещения верхней одежды, не пересекается ли она с приватными маршрутами (из спальни в санузел). При анализе кухни – достаточно ли места для удобной установки кухонного гарнитура, обеденного стола и как расположены розетки в помещении. В спальне – правильное размещение кровати и возможность её обхода со всех сторон, зоны гардероба и туалетного столика.
У «Параметрики» внутренняя ценность компании – даже при минимальных площадях стараться делать максимальное функциональное наполнение квартиры. Так, для примера, в минимальной однокомнатной квартире 30 кв. метров мы даем человеку набор функциональных зон: у него будет в спальне кровать и зона для размещения рабочего стола с компьютером, в прихожей – мини-гардеробная, как минимум – шкаф в несколько модулей (шириной не менее 60 см) для размещения верхней одежды. Удобная кухня-ниша, вмещающая необходимые модули – для приготовления пищи и обеденная зона, зона ТВ, и т.д. При любой квартирографии, в однушках, двушках, трешках, мы даём все возможные помещения и эти помещения делаем таким образом, чтобы каждый квадратный метр был задействован и функционально наполнен. Очень важный момент – не просто наполнить помещение функциями, но ещё и расположить эти функции таким образом, чтобы они были удобными именно для пользователя, отвечали логике передвижения человека по квартире и логике взаимодействия человека с разными предметами мебели и их пользования.
Архитектурно-планировочные решения можно сравнить с инвестициями девелопера. Если правильно подобрать направления вложений, то на выходе, спустя определенный срок, девелопер получит ожидаемую прибыль, сохраняя приемлемый уровень риска. То есть девелопер получает эффективную технологию, а покупатель – качественный продукт. Такой «сбалансированный инвестпакет» формируется из эффективного мастерплана и эргономичных планировок.
