В последнее десятилетие условия рынка для девелоперов всё более ужесточаются. Сегодня речь уже не идёт только лишь о максимальных ТЭПах проектов, застройщики должны идти навстречу постоянно растущим ожиданиям покупателя, подстраиваться под государственное регулирование, требования финансовых институтов и непрерывно оптимизировать свой продукт.  

В основном, задачу удержания прибыли на желаемом уровне решают через сокращение бюджетов строительства, что часто ведёт к упрощению обещанных проектных решений. Руководитель группы архитекторов бюро «Параметрика» Иван Черняков рассказывает, на каких этапах разработки продукта может быть заложена высокая прибыльность проекта, чтобы потом не приходилось экономить на необходимом. 

В своей работе мы часто сталкиваемся с задачей проводить аудиты проектов из разных регионов РФ, и анализируя потенциальную эффективность объектов, мы встречаем два главных типа ошибок: неэффективная посадка домов на мастерплане и четыре типовые ошибки планировок. Поскольку основа методологии бюро – балансирование между себестоимостью и качеством продукта, команда «Параметрики» руководствуется принципом «design by cost», то есть проектные решения постоянно проверяются через их стоимость и востребованность рынком. Таким образом, на каждом этапе, начиная с самых первых шагов разработки, мы четко понимаем, что и для кого проектируем. Это позволяет нам выделить те важные акценты, которым должно быть уделено достойное внимание.

После разработки мастерплана мы переходим к детализации планировок. Разберём основные типы ошибок, которых рекомендуется избегать. Условно, все планировочные неудачи будущих квартир можно разложить по четырем классам: пространственные, конструктивные, инженерные, функциональные.  


Пространственные ошибки: неправильно организованное пространство квартиры

Пространственные ошибки являются самыми основными и важными. Если допущены пространственные ошибки, то планировка в общем уже неправильная, в ней нарушена логика передвижения, взаимосвязь помещений и баланс площадей. Не важно, насколько каждое помещение в отдельности будет хорошим, основные просчеты уже не позволят сделать квартиру удобной в целом.

Пространственные характеристики квартиры зависят от класса жилья (стандарт / комфорт / бизнес / премиум / делюкс). Баланс площадей квартиры – это прямая взаимосвязь размера помещений с потребностями её будущих жильцов. Например, кухня в 14 кв. метров для стандарт-класса будет оптимальной, такая же кухня для бизнес-класса будет являться уже пространственной ошибкой. Если в однокомнатной квартире стандарт-класса нормой является один санузел, в трёшке – один санузел и санузел с ванной, то в бизнес-классе уже в двухкомнатной квартире предполагается два санузла, один из которых окажется при мастер спальне. 

Правильное проектирование пространства должно опираться на логику пользования этой квартирой в каждом конкретном классе, а также передвижению по ней и количеству проживающих там человек. 


Конструктивные ошибки: каркас нарушает планировочную структуру, либо не дает осуществить трансформации

Данный класс ошибок связан с тем, как конструктив влияет на планировочные решения в целом, и на эргономику квартиры в частности. На этом этапе анализируются применение в инженерных решениях различных колонн, пилонов, межкомнатных перегородок; то как они влияют на возможность организации разных функциональных зон. 

Например, проектировщик может выбрать для конструкции колонны вместо пилонов. Но проблема колонн в том, что их невозможно встроить в стенку без урона для пространства. Если взять колонну 400 х 400 – к ней невозможно пристроить межкомнатную или межквартирную перегородку таким образом, чтобы в помещении, в каком-то месте, не торчал угол. Даже если одну из граней колонны сделать вровень со стеной, то в другом помещении всегда останется дополнительный угол от неё. В дельнейшем это влияет на качество выполнения интерьерных работ: узел потолка, узел пола, примыкание к этой колонне. Поэтому, в «Параметрике» мы закладываем в инженерные решения с пилонами толщиной 200-250 мм, которые можно интегрировать в кладку так, чтобы они вровень вставали с межкомнатной / межквартирной перегородкой.      

Ещё один распространенный тип конструктивных ошибок – неэффективный шаг несущих конструкций. Шаг конструкций задает параметры правильного помещения, это очень важный аспект, влияющий как на себестоимость, так и на продуктовые качества. С точки зрения финансов – неправильно выбранный шаг конструкций влечет за собой перерасходы, так как влияет на толщину межэтажного «пирога» перекрытия и толщину самой колонны или пилона. С точки зрения продуктовых характеристик может быть допущена такая ошибка: в распространённом шаге колонн в 6000 мм при делении его на 2 равных помещения получаются очень узкие и длинные помещения, в которых сложно разместить зону ТВ и зону кровати. Перед кроватью уже проблематично разместить комод или трюмо, а перед диваном в гостиной тумбу под ТВ и кофейный столик. То есть планировка оказывается попросту не удобной или менее функциональной. 

Следующая возможная ошибка – неудобные оконные и дверные проемы. Зачастую девелопер, по незнанию или в целях экономии, не обращает внимание на проектное решение окон и дверей. В дальнейшем в квартирах оказываются узкие дверные проёмы, при которых невозможно занести или развернуть мебель. Та же ошибка с окнами, которые слишком узкие и импосты занимают все пространство проема, либо перемычки размещены таким образом, что это решение становится слишком сложным, появляются конструктивные элементы, портящие планировочное решение.

Каркас нарушает планировочную структуру, либо не дает осуществить трансформации


Инженерные ошибки: инженерия нарушает планировочную структуру, либо зоны не обеспечены нужной инженерией

Инженерные ошибки влияют на себестоимость и продуктовые характеристики не меньше, чем конструктивные. Так, неправильно установленные стояковые группы будут влиять на эргономику помещения. Например, если в санузле стояковую группу разместить по длинной стороне помещения ванной комнаты, то появится дополнительный угол, который будет драйвить либо какую-то перегородку из гипсокартона, либо придётся встраивать туда шкаф, что не удобно в пользовании. Владельцу придётся делать сложные узлы, появятся доборные элементы плитки, в итоге помещение будет выглядеть менее качественным, с худшими эксплуатационными характеристиками. А если расположить стояк поперек (вдоль чаши ванной), то таких проблем не будет.

Особенно важно проработать стояковые решения в префабрецированных изделиях, начиная от обменных блоков на всё помещение, заканчивая сантехнической кабиной. В массовом заводском изготовлении такие проблемы выливаются в удлинение сроков производства, и ведут к удорожанию изделия.  

Больше всего таких ошибок встречается при анализе расположения инженерных стояков на кухне. Часто девелоперы располагают их таким образом, что владельцу оказывается сложно подключить газовую или электрическую плиту к вытяжке, и  раковину к канализации, что ведет к дополнительным неудобствам в отделке и дальнейшей эксплуатации, и немаловажно – к потере эстетической составляющей. 

Обслуживание инженерных сетей должно быть вынесено в межквартирный коридор, это сильно влияет на продуктовое качество. Управляющая компания, при необходимости, может перекрыть, например, воду, в случае протечки, или провести осмотр инженерных систем, без необходимости попадания в квартиру. Особенно это удобно при отсутствии хозяина в квартире, тем более – длительном. 

Также этот параметр влияет на себестоимостную характеристику, так как все стояковые группы, сосредоточенные в межквартирном коридоре, затем собираются в техэтаж на чердаке в одном месте. Такое решение даёт возможность эффективно и в кратчайшие сроки организовывать конструкцию технадстройки и покрытие кровли, а в совокупности всё это ускоряет производственные процессы, в том числе возведение самого здания.    

Инженерия нарушает планировочную  структуру, либо зоны не обеспечены нужной инженерией


Функциональные ошибки: нехватка функций, их неправильная компоновка

Пространственные ошибки более важны для девелопера, так как в них рассматривается баланс территории: площади каждой комнаты относительно классности жилья. Функциональные же решения важнее для покупателя, потому что они направлены на удобство проживания будущего владельца. 

Девелоперу главное продать площадь в правильном, соответствующем классу (позиционированию и цене) балансе, а потребителю важно, чтобы каждое помещение, каждая комната в квартире была функционально насыщенна под его потребности.

На этом этапе анализируются продуктовые и эргономические характеристики в каждом помещении. Отдельно рассматривается функциональная насыщенность каждого помещения: прихожей, кухни, гостиной, спальни, лоджии, санузла, и далее. Если брать, к примеру, грязную зону у входной двери, важны её габариты, будет в ли ней шкаф для размещения верхней одежды, не пересекается ли она с приватными маршрутами (из спальни в санузел). При анализе кухни – достаточно ли места для удобной установки кухонного гарнитура, обеденного стола и как расположены розетки в помещении. В спальне – правильное размещение кровати и возможность её обхода со всех сторон, зоны гардероба и туалетного столика. 

У «Параметрики» внутренняя ценность компании – даже при минимальных площадях стараться делать максимальное функциональное наполнение квартиры. Так, для примера, в минимальной однокомнатной квартире 30 кв. метров мы даем человеку набор функциональных зон: у него будет в спальне кровать и зона для размещения рабочего стола с компьютером, в прихожей – мини-гардеробная, как минимум – шкаф в несколько модулей (шириной не менее 60 см) для размещения верхней одежды. Удобная кухня-ниша, вмещающая необходимые модули – для приготовления пищи и обеденная зона, зона ТВ, и т.д. При любой квартирографии, в однушках, двушках, трешках, мы даём все возможные помещения и эти помещения делаем таким образом, чтобы каждый квадратный метр был задействован и функционально наполнен. Очень важный момент – не просто наполнить помещение функциями, но ещё и расположить эти функции таким образом, чтобы они были удобными именно для пользователя, отвечали логике передвижения человека по квартире и логике взаимодействия человека с разными предметами мебели и их пользования.

Нехватка функций, их неправильная компоновка

Архитектурно-планировочные решения можно сравнить с инвестициями девелопера. Если правильно подобрать направления вложений, то на выходе, спустя определенный срок, девелопер получит ожидаемую прибыль, сохраняя приемлемый уровень риска. То есть девелопер получает эффективную технологию, а покупатель – качественный продукт. Такой «сбалансированный инвестпакет» формируется из эффективного мастерплана и эргономичных планировок.